Mājokļu nozare turpina “definēt gravitāciju”
Pirms divu nekustamā īpašuma ekspertu iepazīstināšanas finanšu konferencē ceturtdien, galvenais redaktors Šons Talijs atzīmēja, ka mājokļu sektors turpina “definēt gravitāciju”. Neskatoties uz visiem iemesliem, kāpēc mājokļu cenas būtu jāsamazina, tās vienkārši atsakās to darīt.
Neatliekama diskusija par nekustamo īpašumu
Viņš vadīja strauju, bet plašu diskusiju, kas pārslēdzās starp dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu. Šons Dobsons, Amherst Group priekšsēdētājs, izpilddirektors un galvenais investīciju direktors, un Džūlija Ingersola, Americas Direct Real Estate Strategies galvenā investīciju direktore, iedziļinājās tajā, kāpēc šī joma turpina peldēt – lielākajā daļā vietu.
Komerciālais nekustamais īpašums ir uzņēmīgs pret augstākajiem procentu likmēm, it īpaši pēc ilgstoša lētas naudas laikmeta, pirms kvantitatīvās stingrības. Biroji ir bēdīgi slaveni ar grūtībām, jo tie saskaras ne tikai ar augstākajām aizņēmuma izmaksām, bet arī dramatiski zemāku pieprasījumu. “Es esmu šeit, lai jums pateiktu, ka ziņas par birojiem ir reālas,” teica Ingersola. Sliktas ziņas, protams.
Biroju vakances ir sasniegušas 18% un drīz varētu sasniegt 20% – uzsvēra Ingersola. “Tas nekad iepriekš nav noticis,” viņa teica, un šie skaitļi pat neietver apakšīres vakances, kas ir divreiz lielākas nekā vēsturiski. Biroji varbūt veido tikai 20% no visa komerciālā nekustamā īpašuma, bet viņa teica, ka tas būs “simtgades parādība”, jo biroji jutīs ekonomisko gravitācijas spēku vilkmi.
Konversija no komerciālajiem uz dzīvojamajiem īpašumiem
Runājot par komerciālo un dzīvojamo īpašumu, tika apspriesta iespēja pārveidot pirmos par otrajiem, risinot vēsturisko krīzi ar inventāru šajā jomā. Apskatiet tirdzniecības centrus, teica Ingersola. “Es nesen braucu uz Reinbeku,” viņa teica, minot gleznainu, bet lauku stūri Ņujorkas štata Hadsonas ielejas augšdaļā, “un redzēju šos tirdzniecības centrus ceļa malā ar augošiem nezālēm, jo tie vēl nav nojaukti un pārveidoti.” Tas viņai lika domāt par šo īpašumu pamatvērtību. “Daudzi no šiem biroju ēkām ir vērti tikai zemes vērtībā, un tos ir jānojauc un jāattīsta no jauna,” un daudzdzīvokļu pārveidošana nemaz nav tik vienkārša sakarā ar augstajām izmaksām.
Amerikas jauno būvju trūkuma risinājums
Dobsons pieskārās tam, kā esošo mājokļu pirkumi ir apsaldējušies sakarā ar “ieslēgšanas” efektu – daudzi ilgtermiņa mājokļu īpašnieki ir fiksējuši hipotekāro likmi zemāku nekā pašreizējais tirgus piedāvā. Viņš piebilda, ka tas būs “patiešām grūti atkausēt sakarā ar kaut ko patiešām tikai amerikānisku”: 30 gadu hipoteku. (Neviena cita attīstīta valsts neveic hipotekāro finansēšanu tāpat kā amerikāņi, kuriem tas ir unikāls izgudrojums no prezidenta Franklina Rūzvelta Lielās depresijas laika.)
Ingersola minēja atsevišķu unikāli amerikānisku iemeslu inventāra trūkumam: valsts federatīvo raksturu. Mājokļu piegāde ir “pašvaldību pa pašvaldībai stāsts,” viņa teica, un vietējais kontroles līmenis katras pilsētas un štata pašvaldībā ir pastāvējis kopš Amerikas revolūcijas. “Un tieši tur NIMBY-isms diemžēl ir patiešām kavējis mūs kā nozari un kā nacioni nodrošinot pietiekami daudz mājokļu – un noteikti nodrošinot pietiekami daudz pieejamu mitekļu.”
NIMBY-isms, protams, ir nozares slavenais akronīms, kas apzīmē “ne manas pagalma aizmugurē”, frāzi, kas attiecas uz visiem šķēršļiem, kas kavē un novērš mitekļu attīstību. Viņa minēja Kaliforniju kā NIMBY bastionu, un patiesi tajai ir kļuvusi par krīzes epicentru pēc gadu politikas neveiksmes un slaveniem NIMBY gadījumiem. Nesen Kalifornija ir pieņēmusi likumus šķēršļu novēršanai mitekļu būvniecībai; tas ne vienmēr ir pietiekami.
“Kā Džūlija teica, pilsēta var pieņemt likumu, bet tas tur neapstajas,” teica Dobsons. “Joprojām ir apkaimju asociācijas, citi šķēršļi, un tie nav tieši ieinteresēti savas apkaimju blīvuma palielināšanai. Un tieši šis spriedze starp pilsētām cenšoties radīt vairak mitekļu un zemes īpašniekiem cenšoties saglabat savu redzējumu par mitekliem ir patiesais berzes avots.”
Dobsons pieskara vēl vienai funkcijai kas paliek virs mitekļu ekonomikas gravitacijas spēka: attalinatais darbs, kas ir tik dziļi ietekmejis nekustamo īpašumu pasauli. Tas daļēji veicinaja pandemijas mitekļu bumu, kas joprojam izpaužas caur strauji augošam mitekļu cenam, vienlaicigi izraisot biroju jomas lielas izmaiņas kas noved pie klases C ēku lēnas naves. Dobsons teica ka neredz attalinato darbu pilnigi pazudam. “Es domaju ka darbs no majam strada,” viņs teica. “Un es domaju ka divu vai triju dienu darba nedela biroja ir ar mums ilgu laiku.”
Viņs minaja komutešanas kulturas absurdumu. Savas kompanijas galvenaja miteklī Ostinai Teksasa viņs teica: “Mums bija cilveki kas nebija superkritiskos radosos darbos bet kritiskas funkcijas… Šie cilveki brauca stundu ieksa sēdēja pie galda stradaja vai nu vieni vai divatá uz kaut ko kas nebija superlaicigs un tad brauca majas stundu. Kapeč lai liek viņiem to darit?”
